Si parla spesso di cedolare secca, l’imposta sulle locazioni immobiliari tra soggetti privati, ma alla fine si tratta di un’opzione conveniente o alcune volte il regime ordinario con tassazione IRPEF potrebbe risultare più vantaggioso?
In questo articolo affrontiamo proprio questa tematica per capire insieme in quali casi si adatta meglio la cedolare secca e in quali il regime ordinario IRPEF. La cedolare secca si divide in tre aliquote principali, anche se in questo articolo escluderemo l’aliquota al 26% riservata agli affitti brevi.
Le aliquote che andremo ad analizzare sono:
10%: riservata a chi affitta tramite canone concordato. È necessaria l’attestazione del canone da parte delle associazioni di categoria o la stipula in assistenza con esse.
21%: aliquota standard applicabile dove non sono presenti gli elementi per l’agevolata al 10%.
Quanto al regime ordinario IRPEF, le aliquote sono:
23% per redditi da zero a 28.000€;
33% per redditi da 28.000€ a 50.000€ (periodo d’imposta 2026);
43% per i redditi oltre 50.000€. Il canone sarà sommato ad altri redditi IRPEF dopo una riduzione forfettaria del 5%.
Non rischiare di sbagliare regime fiscale.
La scelta tra IRPEF e Cedolare può cambiare drasticamente il tuo guadagno netto.
Vediamo adesso alcuni esempi concreti
Contratto di locazione a canone concordato (10%)
Luca ha stipulato nel 2025 un contratto a canone concordato per €12.000 annuali. In questo regime non è richiesto il versamento dell’imposta di registro del 2%.
Calcolo: 12.000€ x 10% = 1.200€ di tassazione. Ricorda che il primo anno l’importo sarà più elevato per via del meccanismo degli acconti.
Contratto di locazione a canone libero (21%)
Sofia affitta il suo appartamento a €12.000 con un contratto a canone libero al 21%. Vige l’esenzione da imposta di registro e bollo, ma allo stesso tempo il divieto di adeguamento ISTAT.
Calcolo: 12.000€ x 21% = 2.520€ di tassazione.
Contratto di locazione con regime ordinario IRPEF
Lucia affitta a €12.000 ma decide di non applicare la cedolare.
Differenza: potrà adeguare annualmente il canone secondo l’indice FOI Istat.
Differenza: sarà dovuta l’imposta di registro al 2% e le imposte di bollo.
Calcolo: scorporando il 5% otteniamo un imponibile di €11.400. Con l’aliquota del 23%, la tassazione è di €2.622.
Hai un immobile in un comune ad alta densità abitativa?
Potresti avere diritto all’aliquota al 10%. Verifichiamo noi i requisiti e l’attestazione.
Considerazioni sulle detrazioni
Si nota come la cedolare al 10% sia nettamente più conveniente, ma per l’aliquota al 21% il confronto con l’IRPEF è serrato. Il punto chiave sono le deduzioni e detrazioni che la cedolare vieta.
Se hai spese mediche, ristrutturazioni edilizie o carichi di famiglia, l’IRPEF potrebbe rivelarsi la scelta migliore. Ad esempio, con 1.500€ di spese sanitarie, Lucia abbasserebbe la sua imposta a €2.362, rendendo l’IRPEF più conveniente della cedolare al 21%.
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