Esistono diverse forme contrattuali per gestire un immobile; la scelta dipende dalle esigenze di durata e dal regime fiscale desiderato:
Ordinario a canone libero (4+4);
A canone concordato (3+2);
Transitorio;
Studenti;
Locazione breve;
Ad uso commerciale;
Comodato d’uso.
Contratto a canone libero
È un contratto della durata minima di quattro anni stipulabile sia in regime di tassazione ordinaria IRPEF che di cedolare secca.
Il principale vantaggio di questo contratto è la possibilità di proporre un canone libero da vincoli, quali possono essere gli accordi territoriali, oltre alla possibilità di rivalutare annualmente il canone secondo l’indice FOI dell’ISTAT. Al termine dei primi quattro anni, il contratto si rinnova di ulteriori quattro anni salvo disdetta per validi motivi.
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Contratto a canone concordato
Il più diffuso contratto a canone concordato è il 3+2, che ha una durata iniziale di tre anni prorogabile di altri due. Il principale vantaggio è la tassazione agevolata al 10%, a patto di rispettare determinati parametri per il canone. Questa tipologia è esente da imposta di registro e di bollo, ma è vietata la rivalutazione ISTAT.
Contratto transitorio
Particolarmente adatto in caso di comprovate esigenze di locare l’immobile per un periodo compreso tra 1 e 18 mesi.
Per il locatore: necessità di adibire l’immobile ad abitazione principale o concederla a un familiare.
Per il conduttore: necessità di trasferimento temporaneo per studio o lavoro. Il canone può essere libero o concordato e la tassazione varierà di conseguenza.
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Contratto a studenti
Si rivolge unicamente a chi si trasferisce per motivi di studio e ha una durata che va da un minimo di sei a un massimo di trentasei mesi. È necessario riportare la qualifica di studente e l’ateneo di riferimento. Fiscalmente viene trattato come un normale contratto transitorio.
Locazione breve - uso turistico
Riguarda locazioni in contesto turistico per periodi inferiori ai trenta giorni. Non necessita obbligatoriamente di registrazione. Il locatore deve riscuotere e versare la tassa di soggiorno. Fiscalmente il reddito può essere tassato in cedolare secca (con le variazioni previste per il 2026), come reddito fondiario o come reddito d’impresa in caso di partita IVA.
Locazione commerciale
Stipulabile per immobili in categorie catastali a uso commerciale (es. C1). La durata è di sei anni prorogabile di altri sei, o nove anni per attività alberghiere. Se il locatore è un soggetto passivo IVA, il contratto sarà soggetto all’applicazione dell’imposta, salvo esenzioni.
Contratto di comodato d’uso gratuito
Consente al comodante di concedere in uso un immobile a un altro soggetto (comodatario). Il contratto può avere una durata prestabilita o essere a tempo indeterminato.
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