Perché Scegliere il Contratto 3+2 per il tuo Immobile
Ti piacerebbe affittare il tuo immobile con un buon risparmio sulle imposte pagando solamente il 10% invece che il 21%?
La soluzione esiste ed è proprio il contratto a canone concordato.
Si tratta di una tipologia di contratto sottoscritta con l’assistenza o con l’attestazione del canone da parte delle associazioni dei proprietari o degli inquilini.
Queste associazioni hanno il compito di verificare che il canone stabilito rientri all’interno di alcuni parametri che variano da città a città e in base all’immobile da affittare.
Garantiscono:
- da un lato che l’inquilino possa pagare un affitto secondo una sorta di “equo canone”
- dall’altro che il locatore abbia la tassazione agevolata al 10% tramite la cedolare secca.
Ci sono delle limitazioni o posso beneficiare dell’agevolazione in ogni città?
Il canone concordato non è adottabile ovunque in Italia ma solo nei comuni definiti “ad alta densità abitativa”.
Non esiste una regola specifica come ad esempio il numero di abitanti, il numero di immobili o una relazione tra questi per definire se un comune possa rientrare in questa classificazione ma esistono delle tabelle che riportano direttamente i comuni interessati sulla base della delibera n.87 del CIPE, 13 novembre 2003.
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Caratteristiche del contratto
Durata: il contratto ha una durata minima di tre anni prorogabile di altri due. Ai fini del calcolo del canone concordato, una maggiore base in termini di anni di affitto fa aumentare il canone (ad esempio il canone sarà più alto per un contratto 4+2 rispetto a un classico 3+2 – una sorta di regime premiale per chi affitta a più lungo termine).
Rientrano inoltra tra i contratti a canone concordato i contratti transitori con durata fino a 18 mesi a condizione di determinate esigenze comprovanti la transitorietà da parte del locatore o dell’inquilino, come la volontà di adibire l’immobile ad abitazione principale o motivi di studio o di lavoro.
Adeguamento ISTAT: nei contratti a canone concordato (a causa dell’opzione cedolare secca) l’adeguamento ISTAT non può essere applicato. Il canone rimarrà dello stesso importo per tutta la durata della locazione.
Recesso: alle parti è consentito recedere dal contratto secondo specifiche modalità. L’inquilino può recedere con preavviso almeno semestrale, da comunicare tramite lettera raccomandata o PEC.
Il locatore può invece recedere dal contratto tramite preavviso sempre tramite lettera raccomandata o PEC solo previa comunicazione almeno sei mesi prima della scadenza del contratto e mai quando questo è ancora in corso.
Documentazione necessaria
- Per poter redigere un contratto a canone concordato è necessario, come anticipato all’inizio di questo articolo, avere l’attestazione da parte delle associazioni di proprietari e inquilini sul canone stabilito.
Questo avviene in due modalità:
- in assistenza: il contratto viene stipulato alla presenza di un membro delle associazioni che affigge il timbro sul contratto stesso. In questo caso non è necessaria ulteriore documentazione.
- tramite accordo privato: nel caso in cui le parti stipulino “privatamente” il contratto è necessario richiedere una specifica attestazione alle associazioni di categoria che visti i parametri e le caratteristiche dell’immobile daranno parere positivo o negativo.
- APE: si tratta di un attestato constatante la classificazione energetica dell’immobile e si basa su parametri come gli infissi e l’isolamento termico, la tipologia di riscaldamento ambientale, di produzione di acqua sanitaria ecc. Viene solitamente preparato da un tecnico come un geometra o un ingegnere.
- La planimetria: non è un documento obbligatorio ma è consigliato inserirla come allegato ai fini di una più completa documentazione fornita all’inquilino.
Evita errori nell'attestazione di rispondenza.
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Agevolazioni fiscali per il locatore
La particolarità di questo contratto è quella di concedere al locatore la possibilità di pagare una tassazione ridotta tramite l’opzione cedolare secca.
La normale aliquota al 21% viene infatti notevolmente ridotta in misura del 10% sul canone annuo, bisogna inoltre ricordare che l’opzione di tale regime fiscale fa sì che il reddito da locazione non vada a sommarsi ad eventuali altri redditi, offrendo un risparmio fiscale non indifferente.
Da tenere presente anche il vantaggio in tema IMU: tramite l’adozione del contratto a canone concordato il locatore ha diritto a una riduzione di questa imposta pari al 25%.
Infine, sempre per effetto dell’opzione cedolare secca, questo contratto beneficia in fase di registrazione della totale esenzione da imposta di registro, normalmente prevista in misura minima di €67, e imposta di bollo.
Da ricordare per la dichiarazione dei redditi
Tieni presente che il tuo commercialista, o l’intermediario a cui affiderai il compito di trasmettere la tua dichiarazione dei redditi, può applicare l’aliquota agevolata solo in presenza di un contratto situato in comuni ad alta densità abitativa e della relativa attestazione del canone.
In assenza di questa documentazione la tassazione da applicare sarà del 21%.
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