Quando si parla di tassazione in merito ai contratti di locazione, ci sono diversi elementi da tenere in considerazione.
Iniziamo dalla tassazione sulle persone fisiche
In questo caso, i regimi fiscali da considerare sono due: ordinario e in cedolare secca.
Iniziamo dalla tassazione ordinaria – IRPEF. L’IRPEF è l’imposta sui redditi delle persone fisiche e prevede una tassazione progressiva per scaglioni, in particolare:
Per redditi fino a 28.000€: 23%.
Per redditi tra i 28.001€ e 50.000€: 35% (periodo di imposta 2025) e 33% (periodo di imposta 2026).
Per i redditi oltre 50.000€: 43%.
Vantaggi e svantaggi della tassazione ordinaria La determinazione dell’IRPEF prevede un meccanismo di deduzioni e detrazioni che contribuiscono a ridurre, alla fine, il peso dell’imposta da versare; questo rappresenta certamente un vantaggio.
Per la determinazione del reddito imponibile, in relazione alla locazione, il canone portato a tassazione subisce una riduzione del 5%. In altre parole, si sarà tassati sul 95% del canone invece che sul 100%.
I canoni dei contratti conclusi in tassazione ordinaria IRPEF possono essere soggetti a rivalutazioni ISTAT.
Il principale svantaggio risiede invece nel fatto che il reddito da locazione si somma ad eventuali altri redditi IRPEF, facendo di fatto crescere l’aliquota per effetto del passaggio agli scaglioni superiori.
È importante segnalare come optare per questa tipologia di tassazione espone le parti al versamento dell’imposta di registro in misura del 2% sul canone annuale (con una soglia minima di €67) e al versamento di imposte di bollo calcolate sul numero di pagine e copie del contratto.
Ulteriore vantaggio della tassazione ordinaria IRPEF è la possibilità di concludere contratti di locazione con soggetti diversi dalle persone fisiche, possibilità discussa ma preclusa a chi vuole applicare un regime di cedolare secca.
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Che cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva all’IRPEF che prevede due aliquote differenti a seconda della tipologia di contratto stipulato:
10%: per i contratti a canone concordato (come il 3+2), a patto che il canone stesso venga certificato dalle associazioni di categoria o nasca da un contratto stipulato in assistenza con esse.
21%: aliquota ordinaria della cedolare secca (come per i contratti 4+4), senza necessità di ulteriori requisiti se non la soggettività di “persona fisica” delle parti.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
Al contrario della tassazione ordinaria, la cedolare secca non prevede alcun meccanismo di deduzione o detrazione e l’imposta verrà calcolata sul 100% del canone di locazione.
L’imposta di registro e di bollo non è dovuta per tutta la durata del contratto.
Nessuna possibilità di applicare rivalutazioni ISTAT per il locatore durante il periodo di applicazione della cedolare secca.
Il grande vantaggio della cedolare secca risiede essenzialmente in due punti:
La possibilità di applicare una tassazione del 10% (avendo i requisiti).
Il reddito da locazione non si cumula con gli altri redditi (es. da lavoro dipendente), ma viene tassato separatamente senza portare il locatore agli scaglioni IRPEF più alti.
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Quale delle due tassazioni è più conveniente?
Non esiste purtroppo una formula standard, ma ci sono alcuni elementi da considerare:
Il canone e il comune rientrano nei parametri degli accordi territoriali?
Il contratto è stipulato solo tra persone fisiche?
Il locatore ha redditi IRPEF elevati o spese deducibili/oneri detraibili?
Concludiamo con la tassazione sulle società, ditte individuali e liberi professionisti
Queste categorie sono totalmente escluse dal regime di cedolare secca.
Società di persone: il reddito viene imputato ai soci in trasparenza fiscale (aliquota IRPEF). Grava anche l’IRAP (minimo 3,9%).
Società di capitali: il reddito imponibile è assoggetatato a IRES (24%) e IRAP (3,9%).
Ditte individuali e liberi professionisti: la cedolare è esclusa se l’immobile è adibito a uso professionale o d’impresa. Tuttavia, se un professionista affitta un immobile come abitazione principale, la cedolare secca resta applicabile.
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