Contratto 4+4: La Scelta Ideale per chi Cerca Libertà e Prezzi su Misura
Possiedi un immobile che vorresti affittare a lungo termine e al prezzo che desideri, senza sottostare a regole e vincoli imposti?
In questo caso il contratto a canone libero la forma contrattuale ideale per soddisfare le tue esigenze!
Ma di cosa si tratta nel dettaglio?
Si tratta di una tipologia di locazione che lascia alle parti ampio margine di manovra in termini di accordi relativi al prezzo al quale si vuole perfezionare l’accordo.
Il contratto ha una durata minima di quattro anni con possibilità di rinnovo alle medesime condizioni per altri quattro anni.
Il rinnovo può essere:
- Tacito: senza comunicazione trasmessa tramite raccomandata A/R o PEC di almeno una delle due parti il contratto prosegue nei suoi effetti giuridici. Fiscalmente è necessario comunicare la proroga all’agenzia delle entrate.
- Espresso: le parti danno comunicazione reciproca di voler protrarre la locazione; anche in questo caso è richiesta una proroga del contratto in agenzia delle entrate.
Dopo otto anni le parti possono nuovamente decidere se rinnovare avendo facoltà di prevedere nuove condizioni rispetto a quelle previste in partenza oppure interrompere il rapporto di locazione in modo definitivo; ognuna di queste decisioni dovrà pervenire tramite raccomandata A/R o PEC.
In mancanza di comunicazione il contratto arriverà alla sua naturale scadenza.
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Adeguamento ISTAT del canone
Chi sceglie questa tipologia del contratto ha facoltà, dandone preventiva comunicazione all’inquilino, di adeguare il canone secondo uno specifico indice ISTAT (indice FOI – traccia i prezzi al consumo).
L’aggiornamento del canone può avvenire su base mensile e come specificato solo ed esclusivamente sulla base dell’indice FOI che viene pubblicato proprio ogni mese in questa pagina del sito ISTAT; in alternativa può essere calcolato da questo sito.
Recesso dal contratto
Entrambe le parti hanno la facoltà di recedere dal contratto previa comunicazione, anche se ci sono delle differenze tra le facoltà del proprietario e quelle dell’inquilino, in particolare:
- Il proprietario può recedere/non rinnovare a ogni scadenza del contratto (inclusa quella dopo i primi quattro anni) previa comunicazione con raccomandata A/R da recapitare almeno 6 mesi prima della scadenza, solo al verificarsi di almeno una delle seguenti motivazioni:
- vendita dell’immobile;
- necessità abitativa propria, del coniuge o di figli e parenti entro il secondo grado;
- disponibilità dell’inquilino di un alloggio idoneo nello stesso comune;
- necessità del locatore (persona giuridica) di adibire l’immobile all’esercizio della propria; attività con l’obbligo di offrire all’inquilino un’abitazione idonea;
- immobile gravemente danneggiato.
- L’inquilino ha facoltà di recedere dal contratto per giusta causa. Il recesso dovrà essere anticipato da una raccomandata A/R con almeno sei mesi di preavviso.
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Tassazione
Il contratto a canone libero prevede due modalità di tassazione.
La prima è la tassazione IRPEF: il reddito da locazione si cumula in misura del 95% agli altri redditi IRPEF (es. lavoro dipendente) e sarà poi tassato in base allo scaglione di riferimento.
La seconda modalità di tassazione è la cedolare secca: si tratta di un’imposta sostitutiva (viene applicata infatti al posto dell’IRPEF, la sostituisce) riservata alle persone fisiche che prevede in questo caso una sola aliquota al 21%, da applicare sul 100% del canone.
Quale tassazione conviene applicare?
La risposta a questa domanda non è scontata. Nonostante si possa pensare che la cedolare sia più conveniente per via della più bassa aliquota questo non sempre rappresenta la realtà.
È molto importante chiarire che la cedolare non consente di portare in detrazione alcuna spesa come invece succede con l’IRPEF.
Scegliendo quest’ultima tipologia di tassazione sarà possibile “scaricare” ad esempio le famose spese detraibili come le spese mediche, le spese di ristrutturazione o quelle veterinarie.
Affinché la tassazione IRPEF sia conveniente è necessario che il reddito stesso non sia eccessivamente elevato: in questo caso sarà, nella grande maggioranza dei casi, più conveniente la cedolare secca.
Registrazione del contratto e imposta di registro
Ogni contratto di locazione (a esclusione di quelli di durata inferiore ai 30 giorni) è soggetto a registrazione in Agenzia delle entrate. Anche i contratti a canone libero sono soggetti a questa procedura, tuttavia in base al regime fiscale scelto ci sono regole diverse per il versamento dell’imposta di registro.
Applicando la cedolare secca si avrà infatti l’esenzione dal versamento dell’imposta di registro che grava annualmente in misura del 2% sul canone di locazione e in ogni caso per un minimo di €67,00.
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